IGP-M, IPCA ou INPC: qual índice é mais previsível para reajustar o aluguel?

Uma análise dos últimos 10 anos mostra como os principais índices reagiram às mudanças econômicas — e por que um reajuste muito acima do mercado também pode representar um risco para o proprietário.

Quando chega o aniversário de um contrato de locação, uma pergunta costuma ganhar importância: qual índice será utilizado para reajustar o aluguel?
Durante muitos anos, o IGP-M ficou conhecido como o “índice do aluguel”. Mas IPCA e INPC também podem aparecer nos contratos, e o comportamento desses indicadores pode ser bastante diferente.

Para o proprietário, pode parecer vantajoso escolher o índice que apresenta os maiores reajustes. Só que uma locação precisa ser analisada no longo prazo.
Um aumento muito acima da realidade do mercado pode dificultar a permanência do locatário, provocar uma negociação ou contribuir para o encerramento da locação. E um imóvel vazio deixa de produzir renda.

Por isso, talvez exista uma pergunta mais importante do que descobrir qual índice reajusta mais:
qual deles apresentou maior previsibilidade ao longo do tempo?

O que são IGP-M, IPCA e INPC?

Os três são índices de preços, mas não medem exatamente a mesma coisa.
O IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), é um índice amplo. Sua composição é formada por 60% do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), 30% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Essa composição é importante para entender seu comportamento.

Como os preços ao produtor representam 60% do indicador, movimentos de matérias-primas, commodities e outros preços observados antes de chegarem ao consumidor podem ter impacto relevante sobre o IGP-M.
O IPCA, calculado pelo IBGE, é o índice oficial de inflação do país e procura acompanhar a variação dos preços de uma cesta de produtos e serviços consumidos pelas famílias.

Já o INPC, também calculado pelo IBGE, tem metodologia semelhante, mas sua população de referência concentra-se nas famílias com rendimentos monetários de 1 a 5 salários mínimos, nas áreas pesquisadas pelo instituto.
Portanto, antes mesmo de comparar os números, existe uma diferença conceitual importante: IGP-M, IPCA e INPC não foram criados especificamente para medir o preço dos aluguéis.

O que aconteceu nos últimos 10 anos?

Analisar apenas o índice atual pode levar a uma conclusão muito diferente daquela obtida quando ampliamos o período.
Veja o comportamento anual entre 2016 e 2025:O período é especialmente interessante porque atravessa cenários econômicos bastante diferentes, inclusive a pandemia e seus efeitos sobre preços e cadeias produtivas.
E uma característica aparece com clareza: o IGP-M apresentou oscilações muito maiores.

Em 2025, por exemplo, o próprio FGV IBRE informou que o IGP-M terminou o ano em -1,05%, após ter fechado 2024 em +6,54% e 2023 em -3,18%.

O IGP-M foi o mais sensível às oscilações do período

Em 2020, o IGP-M acumulou impressionantes 23,14%.

No mesmo ano, o IPCA ficou em 4,52% e o INPC em 5,45%.

No ano seguinte, o IGP-M voltou a apresentar dois dígitos: 17,78%.
Depois veio a desaceleração e, em 2023, o índice terminou o ano negativo em -3,18%.
Portanto, dentro dos dez anos analisados, sua variação anual foi de -3,18% a +23,14%.

IPCA e INPC também responderam às pressões inflacionárias — e ambos superaram 10% em 2021. Mas apresentaram uma trajetória consideravelmente menos extrema.

Isso não significa que o IGP-M seja um índice inadequado ou que necessariamente apresentará maior volatilidade no futuro.
Significa que, no período analisado, ele foi o mais sensível dos três às mudanças do ambiente econômico.

Por que o IGP-M pode oscilar tanto?

A resposta está, em boa parte, em sua composição.
Enquanto IPCA e INPC estão ligados aos preços enfrentados pelos consumidores, 60% do IGP vêm do Índice de Preços ao Produtor Amplo.
Por isso, acontecimentos econômicos que alteram fortemente os preços ao produtor podem produzir movimentos significativos no indicador.

Em 2024, por exemplo, ao explicar a alta do IGP-M, a FGV destacou influências de commodities, câmbio, preços administrados e mão de obra sobre seus componentes.
Isso cria uma questão interessante quando o índice é utilizado para corrigir um aluguel residencial.

Uma forte alteração nos preços ao produtor não significa necessariamente que o preço de mercado daquele imóvel tenha aumentado na mesma proporção ou que a renda do locatário tenha acompanhado esse movimento.
Foi justamente esse descolamento que ganhou enorme visibilidade durante a pandemia.

Um reajuste de 20% é necessariamente bom para o proprietário?

Não necessariamente.
Imagine um bom locatário, que paga regularmente e conserva o imóvel, recebendo no aniversário do contrato um reajuste muito superior ao praticado pelos imóveis semelhantes disponíveis naquela região.
O proprietário pode ter direito ao reajuste previsto no contrato, mas existe também uma decisão econômica.

Se o valor final deixar de ser competitivo, o locatário poderá tentar negociar ou, conforme as condições contratuais e legais aplicáveis, avaliar outra moradia.
Caso o imóvel fique vazio, surge outro componente da rentabilidade: a vacância.

Um mês sem receber aluguel corresponde a aproximadamente 8,3% de uma receita anual de doze aluguéis, antes mesmo de considerar eventuais despesas relacionadas à recolocação do imóvel.
É uma conta simples que mostra por que o maior reajuste percentual não necessariamente produz o maior resultado econômico.

Previsibilidade também tem valor

Esse é um aspecto frequentemente esquecido quando se discute reajuste.
Para o locatário, previsibilidade ajuda no planejamento das despesas.
Para o proprietário, também.

Uma relação de locação estável pode significar continuidade da receita, menor exposição à vacância e menor necessidade de procurar um novo ocupante.
O histórico de 2016 a 2025 mostra que IPCA e INPC apresentaram comportamento mais estável que o IGP-M nesse período.
Isso não permite afirmar que um deles sempre será menor ou melhor.

Em 2021, por exemplo, IPCA e INPC também ultrapassaram 10%. E em determinados anos o IGP-M ficou abaixo dos dois — chegando inclusive a registrar variação negativa.

O ponto não é escolher o índice que está mais baixo hoje.
É entender como cada indicador funciona e qual grau de oscilação as partes estão dispostas a aceitar ao longo do contrato.

Se o IGP-M ficar negativo, o aluguel necessariamente diminui?

Aqui é preciso olhar o contrato.
A aplicação do índice deve respeitar a cláusula de reajuste pactuada e as demais condições contratuais e legais aplicáveis.
Por isso, não é adequado concluir simplesmente que um índice negativo sempre produzirá redução automática do aluguel ou, no sentido contrário, que todo resultado positivo precisa ser aplicado sem considerar o que foi contratado.
Em situações concretas, a redação do contrato precisa ser verificada.

A lei determina qual índice deve ser utilizado?

A Lei do Inquilinato não determina que os contratos sejam obrigatoriamente reajustados pelo IGP-M, IPCA ou INPC.
A legislação permite que as partes fixem, de comum acordo, novo valor para o aluguel e também insiram ou modifiquem a cláusula de reajuste. A lei veda, por outro lado, a vinculação do aluguel à variação cambial ou ao salário mínimo.

A Lei nº 10.192/2001 admite cláusulas de reajuste por índices de preços nos contratos com duração igual ou superior a um ano e estabelece que é nula a estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano.

Isso significa que IGP-M não é o índice obrigatório do aluguel.
A escolha deve ser definida contratualmente dentro das regras aplicáveis.

Reajuste e preço de mercado também não são a mesma coisa

Existe ainda outra distinção fundamental.
O reajuste contratual atualiza o aluguel segundo a regra prevista no contrato.
O preço de mercado, por sua vez, é quanto imóveis comparáveis estão sendo negociados ou ofertados naquele momento.
Os dois valores podem se afastar ao longo dos anos.

A própria Lei do Inquilinato prevê que locador e locatário podem fixar um novo valor de comum acordo. Não havendo acordo, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado, a legislação prevê a possibilidade de revisão judicial para ajustá-lo ao preço de mercado.
Portanto, aplicar um índice e avaliar o valor de mercado do imóvel são análises diferentes.

E o IVAR?

Existe ainda um índice que merece atenção quando falamos especificamente sobre locações residenciais: o IVAR — Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, da FGV.

Sua proposta é diferente.

Enquanto IGP-M, IPCA e INPC medem movimentos mais amplos de preços, o IVAR foi desenvolvido para acompanhar a evolução dos valores de aluguéis residenciais utilizando informações de contratos.
Ele é particularmente interessante justamente porque seu objeto de observação é o mercado de locação.

Por outro lado, ainda possui uma série histórica comparável mais curta e cobertura geográfica restrita em relação aos índices tradicionais. Por isso, não seria adequado colocá-lo na mesma comparação de dez anos apresentada neste artigo.
É, contudo, um indicador que merece acompanhamento.

Então, qual índice escolher para reajustar o aluguel?

O histórico não permite afirmar que existe um índice universalmente melhor para todos os contratos.
Ele permite, porém, fazer uma observação importante.
Entre 2016 e 2025, o IGP-M apresentou volatilidade significativamente maior do que IPCA e INPC.

Para proprietários e imobiliárias que valorizam previsibilidade, esse comportamento histórico é um elemento relevante no momento de definir a cláusula de reajuste.
Mas não é o único.
Tipo de imóvel, perfil da locação, duração esperada do contrato, realidade do mercado local e equilíbrio entre locador e locatário também devem fazer parte da decisão.
E olhar apenas para qual índice proporcionaria o maior reajuste naquele momento pode ser uma estratégia de curto prazo para uma relação que normalmente se pretende manter por anos.

Em uma locação de longo prazo, previsibilidade também tem valor.
Preservar uma boa relação contratual, manter o aluguel compatível com a realidade do mercado e reduzir os riscos de vacância podem ser tão importantes para a renda do proprietário quanto o percentual utilizado no reajuste.