Seguro aluguel cobre inadimplência do inquilino?

Entenda o que acontece quando o locatário deixa de pagar e como comunicar os débitos à seguradora

Sim. A principal finalidade do seguro aluguel — tecnicamente chamado de Seguro Fiança Locatícia — é proteger o proprietário quando o inquilino deixa de cumprir as obrigações financeiras previstas no contrato de locação.

Entretanto, a indenização não acontece automaticamente no dia seguinte ao primeiro atraso. A inadimplência precisa ser comunicada à seguradora, acompanhada dos documentos necessários para análise.

Atualmente, as seguradoras normalmente solicitam que o aviso seja realizado no segundo vencimento não pago. A partir desse momento, a imobiliária, o proprietário ou seu representante deve procurar a corretora para iniciar o procedimento.

O que o seguro aluguel cobre

A cobertura básica do Seguro Fiança Locatícia garante os prejuízos decorrentes do não pagamento do aluguel, respeitando as condições e os limites estabelecidos na apólice.

Dependendo do plano contratado, o seguro também poderá incluir outras obrigações da locação, como:

• condomínio;

• IPTU;

• contas de água, luz ou gás;

• multa por atraso;

• danos ao imóvel;

• pintura interna e externa;

• multa por rescisão antecipada do contrato.

Essas garantias adicionais não devem ser presumidas. Para saber exatamente o que está protegido, é necessário consultar a proposta e a apólice emitida.

Por exemplo: se a cobertura de condomínio não tiver sido contratada, a seguradora não reembolsará essa despesa apenas porque o aluguel está garantido.

Quando a inadimplência deve ser comunicada

Atualmente, as seguradoras normalmente orientam que o aviso seja feito quando ocorrer o segundo vencimento sem pagamento.

Na prática, se o inquilino não pagar o primeiro aluguel e um novo vencimento ocorrer sem que o débito anterior tenha sido regularizado, a imobiliária ou o proprietário deverá comunicar a inadimplência à corretora.

Esse prazo não deve ser confundido com uma carência do seguro. Trata-se do momento indicado para que o processo seja iniciado junto à seguradora.

Depois do segundo vencimento, não é recomendável continuar aguardando uma possível regularização sem fazer a comunicação. O acúmulo de parcelas aumenta a dívida e pode atrasar os procedimentos necessários.

A corretora deverá ser procurada para confirmar o procedimento específico da seguradora, fornecer a planilha de débitos e orientar a organização dos documentos.

Quais documentos são necessários

Quando o imóvel permanece ocupado pelo inquilino, normalmente são solicitados:

• contrato de locação assinado pelas partes;

• boletos referentes aos aluguéis em aberto;

• boletos de condomínio, quando essa cobertura estiver contratada;

• documentos referentes ao IPTU, quando essa cobertura estiver contratada;

• espelho do IPTU com a identificação das respectivas quotas;

• planilha de débitos no modelo fornecido pela seguradora.

Todos os valores informados devem corresponder às obrigações previstas no contrato de locação e às coberturas contratadas na apólice.

A seguradora poderá solicitar outros documentos durante a análise. Por isso, é importante manter organizados os contratos, aditivos, boletos, comprovantes e demonstrativos da locação.

A entrega da documentação completa e corretamente preenchida reduz a necessidade de complementações e contribui para que o processo seja analisado com mais agilidade.

Como funciona o reembolso dos aluguéis atrasados

Após receber o aviso e analisar os documentos, a seguradora poderá reembolsar o proprietário pelos aluguéis e demais encargos vencidos que estiverem cobertos pela apólice.

O cálculo do reembolso considera:

• os valores previstos no contrato de locação;

• as coberturas efetivamente contratadas;

• os limites de indenização da apólice;

• os meses ou encargos em atraso;

• eventuais pagamentos parciais realizados pelo inquilino;

• as demais regras previstas nas condições do seguro.

Depois da aprovação, a seguradora efetua o pagamento ao locador conforme seu procedimento operacional. Se a inadimplência continuar, novos reembolsos poderão ser realizados até a regularização da dívida, a desocupação do imóvel ou o encerramento da responsabilidade da seguradora, respeitados os limites contratados.

A dívida do inquilino deixa de existir?

Não. O pagamento feito pela seguradora ao proprietário não representa o perdão da dívida do locatário.

Após reembolsar o locador, a seguradora passa a cobrar do inquilino os valores pagos, acrescidos dos encargos aplicáveis. Portanto, o seguro protege o proprietário, mas o locatário continua responsável pela inadimplência.

Esse ponto merece atenção: os juros e encargos de um parcelamento negociado posteriormente com a seguradora podem ser consideravelmente maiores do que aqueles envolvidos na quitação direta dos débitos com a imobiliária.

Por isso, quando houver possibilidade financeira, pode ser mais vantajoso para o inquilino regularizar a dívida diretamente com a imobiliária antes que os valores sejam indenizados pela seguradora e encaminhados para cobrança.

O locatário não deve interpretar a existência do seguro como uma extensão automática do prazo para pagamento. Quanto mais tempo a dívida permanecer em aberto, maiores poderão ser as consequências financeiras.

Assistência jurídica para desocupação do imóvel

Quando a inadimplência persiste e não existe possibilidade de acordo, pode ser necessário iniciar uma ação judicial para a desocupação do imóvel.

Nessas situações, as seguradoras oferecem ao locador assistência jurídica para a condução da ação judicial de despejo, conforme os procedimentos e as condições do produto contratado.

A imobiliária ou o proprietário deverá comunicar a corretora antes de tomar providências judiciais por conta própria. A seguradora orientará sobre o encaminhamento do caso, os documentos necessários e a atuação dos profissionais responsáveis.

Essa assistência é importante porque o pagamento dos aluguéis atrasados e a retomada do imóvel são partes relacionadas do mesmo processo. Enquanto a seguradora reembolsa o locador conforme a cobertura, também são adotadas as medidas necessárias para evitar o crescimento indefinido da dívida e permitir a desocupação do imóvel.

Cuidados importantes durante a inadimplência

Não deixe passar o segundo vencimento

Quando ocorrer o segundo vencimento sem a regularização do primeiro débito, procure a corretora para iniciar o aviso de inadimplência.

Não altere os valores cobrados informalmente

Aluguéis, reajustes e encargos precisam estar previstos no contrato ou formalizados por meio de aditivo. Divergências podem gerar solicitações adicionais durante a análise.

Não faça acordos sem comunicar a corretora

Parcelamentos, descontos, perdão de multas ou outras negociações devem ser informados à corretora, principalmente depois da abertura do processo.

Informe qualquer pagamento realizado pelo inquilino

Se o locatário pagar total ou parcialmente algum débito após o aviso, a informação deve ser imediatamente repassada. O mesmo valor não pode ser recebido do inquilino e reembolsado pela seguradora.

Mantenha os documentos organizados

Contrato, aditivos, boletos, espelhos de IPTU, demonstrativos do condomínio e comprovantes de pagamento devem permanecer disponíveis durante toda a vigência da locação.

Confira as coberturas contratadas

O seguro pode garantir diferentes obrigações, mas somente as coberturas indicadas na apólice estarão protegidas.

Em resumo

O seguro aluguel protege o proprietário quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e os demais encargos garantidos pela apólice.

Atualmente, o aviso de inadimplência deve ser realizado, em regra, no segundo vencimento não pago. Para imóveis ainda ocupados, normalmente são apresentados o contrato de locação assinado, os boletos dos débitos, o espelho das quotas do IPTU e a planilha de débitos da seguradora, sem prejuízo de outros documentos que possam ser solicitados.

Depois da análise, a seguradora reembolsa o locador e cobra os valores do inquilino. Como os juros de uma negociação posterior com a seguradora podem ser maiores, a regularização direta com a imobiliária tende a ser menos onerosa para o locatário.

Se for necessária uma ação judicial para desocupação do imóvel, o locador também poderá contar com a assistência jurídica disponibilizada pela seguradora.

A Delfos Corretora de Seguros acompanha todo o procedimento, desde a comunicação da inadimplência e organização dos documentos até os reembolsos e, quando necessário, o encaminhamento para a assistência jurídica.

O segundo vencimento ocorreu e o débito ainda não foi regularizado? Entre em contato com a Delfos para iniciar a comunicação à seguradora.