Garantia locatícia: como proteger a renda do aluguel

Garantia locatícia: como proteger o recebimento do aluguel

A garantia locatícia protege o proprietário caso o inquilino deixe de cumprir determinadas obrigações assumidas no contrato de locação. Para que essa proteção funcione adequadamente, a modalidade escolhida deve estar corretamente formalizada e ser compatível com as condições da negociação.
Não existe uma garantia ideal para todos os contratos. Valor da locação, finalidade do imóvel, perfil do pretendente e capacidade financeira são alguns dos fatores que precisam ser considerados.
A Delfos Corretora de Seguros atua desde 2001 e orienta proprietários, imobiliárias, corretores e inquilinos na escolha e na contratação de garantias locatícias.

Neste artigo:

• Quais são as principais garantias locatícias
• Por que somente uma garantia deve ser escolhida
• Como funciona o Seguro Aluguel
• Como funciona o Título de Capitalização
• O que deve constar no contrato
• Como a Delfos acompanha a contratação

Quais são as principais garantias locatícias

Entre as modalidades utilizadas no mercado imobiliário estão:

• Fiador: uma terceira pessoa assume a responsabilidade pelas obrigações da locação caso o inquilino não as cumpra;
• Caução: pode ser oferecida nas formas permitidas pela legislação, observando seus requisitos e limites;
• Título de Capitalização: utilizado como garantia da locação e vinculado ao contrato, com regras próprias de vigência e resgate;
• Seguro Fiança Locatícia: conhecido comercialmente como Seguro Aluguel, garante ao proprietário as obrigações abrangidas pelas coberturas contratadas.

Cada modalidade apresenta diferenças relacionadas à análise, ao custo, à disponibilidade dos recursos e ao procedimento adotado em caso de inadimplência.
A escolha não deve considerar apenas o preço. É necessário avaliar a extensão da proteção, a capacidade financeira do pretendente e as necessidades do proprietário.

Por que somente uma garantia deve ser escolhida

A Lei do Inquilinato não permite exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Portanto, não se deve combinar, por exemplo, caução com Seguro Aluguel ou fiador com Título de Capitalização.
Além de escolher uma única modalidade, é necessário descrevê-la corretamente no contrato. A garantia indicada na cláusula contratual deve corresponder ao produto efetivamente contratado.
A Delfos orienta seus parceiros sobre as características do Seguro Aluguel e do Título de Capitalização, permitindo que a decisão seja tomada antes da formalização da locação.

Como funciona o Seguro Aluguel

O Seguro Aluguel, tecnicamente denominado Seguro Fiança Locatícia, tem como principal objetivo proteger o locador contra o não pagamento do aluguel.
Além do aluguel, a apólice pode contemplar outras coberturas, como:

• condomínio;
• IPTU;
• contas de consumo;
• danos ao imóvel;
• pintura interna e externa;
• multa por rescisão antecipada.

Essas proteções não devem ser consideradas automaticamente incluídas. É necessário verificar quais coberturas foram efetivamente contratadas e quais limites constam na proposta e na apólice.
Antes da contratação, o pretendente passa pela análise cadastral da seguradora. A aprovação depende das informações apresentadas e dos critérios de aceitação aplicáveis.

Como funciona o Título de Capitalização

O Título de Capitalização para aluguel é vinculado ao contrato e oferecido como garantia das obrigações do inquilino.
Nessa modalidade, o valor contratado fica reservado durante a vigência. Se não houver débitos vinculados à locação e forem atendidas as regras do produto, o titular poderá solicitar o resgate conforme as condições do título.
Em caso de inadimplência, o proprietário poderá solicitar a utilização da garantia, respeitando o contrato de locação, o valor disponível e as condições do produto.
Como não possui a mesma análise cadastral do Seguro Aluguel, o Título de Capitalização pode ser uma alternativa quando o pretendente não atende aos critérios das seguradoras ou prefere constituir a garantia com recursos próprios.

O que deve constar no contrato de locação

O contrato precisa identificar corretamente a modalidade de garantia escolhida e as responsabilidades assumidas pelas partes.
No Seguro Aluguel, as informações contratuais devem permanecer compatíveis com a proposta e a apólice. Valores de aluguel, condomínio, IPTU, vigência, partes envolvidas e demais obrigações relevantes precisam estar corretamente informados.
No Título de Capitalização, o contrato deve indicar a vinculação do título à locação e observar os procedimentos previstos para sua utilização e liberação.
Alterações posteriores, como reajustes, aditivos, mudança de locatários ou prorrogação da locação, devem ser comunicadas à Delfos para verificação dos reflexos sobre a garantia.

A análise cadastral elimina o risco de inadimplência?

Não. A análise cadastral avalia as informações disponíveis no momento da contratação, mas não permite garantir que o inquilino continuará com a mesma condição financeira durante toda a locação.
Perda de renda, desemprego, problemas empresariais e outros acontecimentos podem afetar a capacidade de pagamento depois da aprovação.
Por isso, a análise cadastral e a garantia locatícia cumprem funções diferentes: a primeira avalia o pretendente; a segunda protege o contrato diante das situações abrangidas.

O que fazer diante da inadimplência

O procedimento depende da modalidade contratada.
No Seguro Aluguel, a inadimplência deve ser comunicada conforme o procedimento da seguradora. Atualmente, as seguradoras normalmente solicitam o aviso no segundo vencimento sem pagamento. A Delfos orienta a imobiliária ou o proprietário sobre a planilha de débitos e os documentos necessários.
No Título de Capitalização, a solicitação de utilização da garantia também exige documentação e análise conforme as condições do produto.
Não devem ser criados prazos próprios ou adotadas medidas sem verificar as regras da garantia. A comunicação rápida permite que a Delfos indique o procedimento adequado para cada situação.

Como a Delfos acompanha a contratação

A atuação da Delfos não termina com a apresentação do orçamento. Nossa equipe acompanha as principais etapas:

• análise das características da locação;
• comparação das alternativas disponíveis;
• orientação sobre coberturas e condições;
• acompanhamento da análise cadastral;
• conferência das informações necessárias à proposta;
• emissão da apólice ou do título;
• orientação durante a vigência;
• suporte em caso de inadimplência;
• acompanhamento das renovações.

Esse trabalho ajuda a manter contrato e garantia alinhados e reduz problemas decorrentes de informações incompletas ou de uma escolha inadequada.

A proteção da renda do proprietário começa pela escolha correta de uma única modalidade de garantia e por sua formalização adequada no contrato.
Seguro Aluguel e Título de Capitalização possuem estruturas diferentes. A melhor escolha dependerá das condições da locação, do perfil do pretendente e das necessidades do proprietário.

A Delfos oferece orientação técnica para imobiliárias, corretores, proprietários e inquilinos, desde a escolha da garantia até o acompanhamento durante sua vigência.
Precisa definir a garantia de uma nova locação ou revisar uma contratação? Fale com a equipe da Delfos Corretora de Seguros.

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